Le Prêt bancaire

Les banques apportent la principale source de financement d’une acquisition immobilière au travers de ce qu’on appelle communément les prêts non réglementés. Comme leur nom l’indique, lorsqu’ils accordent ces prêts, les établissements bancaires jouissent d’une grande liberté de fixation des conditions de durée, de taux ou encore de garanties nécessaires à l’octroi. Ils peuvent également conditionner l’acceptation du dossier à une ouverture de compte bancaire en leurs livres, voire à une domiciliation de salaire. Ces conditions varieront largement d’un établissement à l’autre, en fonction de leur volonté de se montrer conservateur dans les accords octroyés ou, à  l’inverse, de prendre des parts de marche à leurs concurrents.

C’est à ce titre que le conseil apporté par votre courtier indépendant va faire la différence ; il saura vous guider dans cet univers complexe et en constante évolution.

De nombreux critères seront à étudier, selon le type de prêt.

Attachons-nous tout d’abord  la formule la plus communément utilisée, le prêt amortissable.

Le prêt est octroyé par la banque sous la forme d’un capital dont le montant n’est soumis à aucun plafond légal. C’est ce capital qui devra être progressivement rembourse sur toute la durée du crédit. Si la durée moyenne varie entre 18 et 20 ans en pratique, le remboursement peut s’étaler sur des durées courtes (5 à 7 ans) ou au contraire très longue (25 à 30 ans).

Le remboursement se fera au travers d’échéances souvent mensuelles, moins fréquemment trimestrielles ou annuelles. Parfois, l’emprunteur dispose de la possibilité de différer totalement ou partiellement ses remboursements sur une certaine période en début de crédit, période en général limitée a deux ans.

 

Ces échéances présentent plusieurs composantes :

  • Le remboursement ou amortissement du capital emprunte ;
  • Les intérêts périodiques d’emprunt sur le capital restant dû,
  • Eventuellement, la prime d’assurance.

Le taux de l’emprunt peut lui présenter plusieurs profils, éventuellement combines.

On distingue, en effet, trois sortes de taux :

  • Le taux fixe est le plus commun ; il est figé pour toute la durée du prêt et le montant des échéances sera lui aussi connu à l’avance jusqu’au complet amortissement.
  • Le taux révisable va varier en fonction d’un indice qui évolue en fonction d’éléments de marche financier, boursiers ou monétaires. Souvent plus bas que le taux fixe au départ du crédit, sa variabilité devra faire l’objet d’une étude toute particulière pour que votre capacité de remboursement ne soit pas soudainement affectée. Votre courtier indépendant est là pour vous apporter un conseil gratuit en la matière.
  • Enfin le taux révisable dit « capé » va se baser sur une formule de taux révisable simple mais lui associer un plafond d’évolution, le « cap » pour en accroitre la sécurité. Ce taux également plus bas que le taux fixe au début du crédit mais vraisemblablement plus élevé que le révisable simple, toute protection ayant un coût. La-encore, un examen attentif avec l’appui d’un professionnel objectif sera recommandé.

NB : Comme le coût total de votre emprunt comprend, outre le taux, divers frais, la loi a institué, afin de protéger le consommateur, un instrument légal de comparaison des offres : le taux effectif global (TEG),  Exprimé en pourcentage annuel de votre emprunt, il vous sera obligatoirement communiqué par la banque et prend ainsi en considération, au-delà du taux :

  • Les frais de dossiers ;
  • Les dépenses notariales ;
  • Les honoraires des courtiers ;
  • Les assurances obligatoires et frais de garantie.

Ce taux a aussi été mis en place à titre de mesure de protection des consommateurs contre les frais cachés qui peuvent modifier le coût réel du crédit. À partir tu TEG, l’emprunteur agit en ayant en main tous les paramètres de son prêt. Il est déterminé en fonction du taux nominal et ne doit pas dépasser le taux d’usure légale. Par ailleurs, la loi impose la stipulation du TEG dans tous les documents relatifs au crédit.

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine suppose que le capital emprunté n’est remboursé qu’en une seule fois à la fin du crédit.

Les mensualités sont donc exclusivement composées d’intérêts. Parfois, parallèlement, l’emprunteur souscrit un contrat d’assurance-vie sur lequel des versements réguliers seront faits qui doivent faciliter le remboursement du capital du prêt à maturité.

Les montages in fine sont, en général réservés aux acquisitions d’immobilier locatif car ils permettent un levier fiscal grâce a la déductibilité de la totalité des mensualités, uniquement constituées d’intérêts. L’usage en est délicat et souvent déconseillé, sinon simplement refusé par les banques, s’agissant d’une acquisition de résidence à usage d’habitation principale ou secondaire, faisant donc l’objet de revenus locatifs nuls ou réduits.

Le prêt-relai a une vocation court terme- la limite étant souvent deux ans – et permet l’acquisition d’un nouveau bien immobilier avant d’avoir revendu son logement actuel. Il sera souvent limite à un montant correspondant à 80% de la valeur du bien existant.

A taux fixe, son capital sera toujours remboursé à maturité lors de la vente du bien. Les intérêts seront soit payes de façon régulière (souvent mensuellement), soit capitalises et payes en une seule fois en même temps que le principal (ou capital) du prêt.

Le prêt-relai est parfois combinable avec le prêt immobilier classique. Votre courtier peut vous aider à comprendre comment.

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